Смена целевого назначения помещения пмр. Изменение функционального назначения помещения в многоквартирном доме. Изменить функциональное назначение в квартире - порядок действий

Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.

Признаки нежилого объекта :

Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте .

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г .). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

  • офисные;
  • торговые;
  • спортивные;
  • коммунально-бытовые;
  • образовательные;
  • медицинские;
  • учреждения общественного питания;
  • складские;
  • свободного назначения и пр.

Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

  • техническими;
  • вспомогательными;
  • коммуникационными;
  • основными;
  • обслуживающими.

Основное деление объектов

Законодательно не определено понятие назначения нежилого помещения . Согласно приказу Минэкономразвития РФ №943 от 16 декабря 2015г . утвержден Порядок ведения ЕГРН. В блоке 3.5, п.36, подп.3 документа сказано, что по назначению помещения подразделяются на жилые и нежилые.

При этом первые предназначены исключительно для одной цели – проживания граждан. Вторые же классифицируются по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

Важно : четкое определение целевого назначения может ограничить варианты использования нежилого объекта недвижимости. Это может быть связано с разными нормативами санитарных, противопожарных и других требований.

Ответственность за неправильную эксплуатацию

Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность . Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.

Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.

Законодательство РФ не включает прямой ответственности за , но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).

Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.

Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в .

Классификация площадей и их характеристика

Свободное — что это такое?

Для того, чтобы расширить возможные сферы использования недвижимости, можно придать ей статус нежилого помещения свободного назначения. Такие объекты эксплуатируются собственниками и арендаторами в разных направлениях деятельности, за исключением специализированных.

Важно : нежилое помещение свободного назначения имеет широкую функциональность.

Целевое назначение недвижимости зачастую становится известным еще в момент проектирования, но для владельца оптимальный вариант – создание универсального сооружения . Такое здание можно перепрофилировать по требованию арендатора. Часто нежилые помещения свободного назначения используются как торговые центры, под офисы, предприятия бытовой или социальной сферы.

Помещения свободного назначения, несмотря на свою многофункциональность, не могут в полной мере подойти для всех сфер деятельности. Учитывая специфику работы учреждения, в отдельных случаях потребуются дополнительные документальные согласования.

Жилое

Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8 , ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

В связи с этим уполномоченные государственные органы направляют в ЕГРН сведения об изменении назначения нежилого помещения для включения такой информации в реестр (Закон №218-ФЗ, ст.32 , ч.1).

Подробнее о классификации нежилых помещений читайте .

Инструкция изменения функционального предписания

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения :

  1. Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
  2. Изменение вида деятельности.

Основные этапы перепрофилирования помещения :

  • составление проекта;
  • согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
  • подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
  • проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
  • оформление технического паспорта представителем БТИ;
  • получение нового кадастрового паспорта;
  • обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться

Каким бы не было направление работы, потребуется согласование с Госпожнадзором. Для этого стоит обратиться в районное управление пожарной инспекции. Чтобы подтвердить соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам, нужно получить разрешение от Роспотребнадзора. БТИ подготовит планы помещений, которые расположены ниже и выше объекта.

Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа . После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

Если необходимо , то этими вопросами занимаются органы местного самоуправления, в больших городах – территориальные администрации, в малых – районные органы власти.

Составление и согласование проекта

До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного , можно приступать к составлению проекта.

При необходимости в документ могут быть включены дополнительные разделы :

  • конструктивные решения;
  • проект фасада;
  • отопление, вентиляция;
  • водоотведение и подача воды и т.д.

Составление проекта – самый сложный и ответственный этап. Согласование происходит в следующем порядке :

  1. Жилинспекцией.
  2. Пожарным надзором.
  3. Санитарно-эпидемиологическим надзором.
  4. Экспертным бюро.
  5. Отдел архитектуры (если затрагивается фасад здания).

Подготовка документов

Чтобы изменить назначение помещения нужно подготовить такие документы :

  • заявление;
  • правоустанавливающую документацию;
  • технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте );
  • экспликацию;
  • проект перепланировки;
  • справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
  • справку об отсутствии коммунальных долгов.

Получение разрешения

После подачи документов местные органы власти изучают объект и рассматривают возможность перепрофилирования в срок до шести дней. Если принимается положительное решение, заявителю выдается разрешение с неограниченным сроком действия. Если выявлены какие-либо нарушения, дается период от 10 дней на их устранение, после чего повторно рассматривается заявление.

Финансовые издержки

Основные финансовые траты направлены на:

  1. Подготовку проектной документации.
  2. Оплату услуг Жилинспекции.
  3. Покрытие стоимости строительных работ.
  4. Оплату государственной пошлины.

Сумма расходов будет разниться в зависимости от региона . Так, в Москве приблизительная стоимость проекта составит 150 руб. за 1 кв.м. помещения. В отдаленных регионах готовый документ может стоить 60000-70000 руб.

Ориентировочная цена на услуги в Москве и области составляет:

  • подготовка технического заключения – 25000 руб;
  • составление проекта – 130000 руб;
  • оплата услуг БТИ – 60000 руб;
  • работа отдела архитектуры – 30000 руб;
  • внесение изменений в документы – 45000 руб.

Сроки

В обычном порядке на подготовку технического заключения уходит 1-2 дня. В зависимости от сложности проект готовится от нескольких дней до двух месяцев.

На подготовку справок БТИ и вызов специалиста в среднем уходит от 10 до 30 дней . Работа с архитектором занимает до двух недель, а внесение изменений в документацию – не более 30 дней.

Внесение изменений в кадастровый план

Изменения в кадастровую документацию вносятся на основании технического плана с чертежом и описанием основных параметров объекта. Эта процедура может занять от трех до восемнадцати дней в зависимости от сложности и масштаба изменений. Итогом становится оформленный кадастровый паспорт с обновленной планировкой объекта.

Нежилое помещение имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым используется. Если собственник или арендатор принимает решение изменить вид деятельности, необходимо привести помещение в соответствие новым нормам и требованиям. Для этого меняется его целевое назначение. Процедура трудоемкая и затратная, требует определенных знаний и алгоритма действий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

ВЛИЯНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ, ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И РЕМОНТНЫХ РАБОТ НА ТОЖДЕСТВО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

INFLUENCE OF RECONSTRUCTION, RE-PLANNING AND REPAIR WORK ON IDENTITY OF OBJECT OF THE REAL ESTATE

С.А. КРАСНОВА (S.A. KRASNOVA)

В статье рассматривается проблема определения тождества объекта недвижимости, возникающая в связи с действиями собственника или иных лиц по его реконструкции, ремонту или перепланировке. Поскольку в действующем законодательстве и судебной практике отсутствуют критерии, позволяющие определить идентичность преобразованного объекта недвижимости, обосновывается возможность использования критерия неизменности внешних границ недвижимости. Также выявляются возможные пути решения вопроса о принадлежности преобразованного объекта недвижимости и вносится предложение по совершенствованию законодательства о приобретении права собственности.

Ключевые слова: недвижимость, тождество, реконструкция, самовольная постройка.

In the article the problem of identity of the immoral property arisen due to it"s reconstruction, refurbishment or reecuipment is analyzed. There are no criteria to determine the identity of the transformed property in the legislation and the court practice, so the criterion of unchanging boundaries is substantiated. Also the possible ways of dissolving the question of the belonging the transformed property are discovered and suggestion to change the property legislation is made.

Key words: immoral property, identity, reconstruction, illegal construction.

Недвижимые вещи, как и другие материальные предметы, могут подвергаться определенным изменениям. Объективные факторы (силы природы) в меньшей степени по сравнению с движимыми вещами влияют на земельные участки и прочно связанные с ними объекты («недвижимость по природе») в силу их изначальной непотребляемости, капитальности и большей износоустойчивости, но все же могут привести к утрате объектом недвижимости своего тождества и появлению нового объекта. Так, ещё в римском праве нашли нормативное выражение случаи возникновения права собственности в результате приращения земельного участка за счет намыва земли или отрыва части земли от одного участка и присоединения его к другому, изменения границ участков при изменении русла реки . Подобные правила существуют и в современном законодательстве ряда зарубежных государств , были и являются в настоящее время предметом обсуждения в по-

рядке совершенствования отечественного гражданского законодательства .

Тем не менее в большинстве случаев изменения недвижимости обусловлены деятельностью человека, являются результатом целенаправленных действий по строительству, ремонту, улучшению объекта недвижимости, а также действий, направленных на выделение или присоединение отдельных частей (движимых и недвижимых вещей) к недвижимому имуществу. Следствием подобных действий может быть утрата объектом недвижимости своего тождества.

В действующем законодательстве используются различные понятия для описания деятельности, направленной на изменение существующего объекта недвижимости -«реконструкция», «перепланировка», «переоборудование», «текущий» и «капитальный ремонт». При этом одно понятие может охватывать различные по своему характеру изменения вещи: например, переустройство

© Краснова С. А., 2010

жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (ст. 25 ЖК).

В то же время в жилищном законодательстве отсутствуют критерии, позволяющие определить вид, характер и степень изменения, приводящего к исчезновению первоначального объекта недвижимости и появлению нового. Не решен этот вопрос и в главе 14 ГК РФ, где содержатся лишь несколько правил, регулирующих приобретение права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 218, ст. 219, ст. 222, п. 3 ст. 225) . Очевидно, что указанные нормы не охватывают всех возможных случаев, когда возникает вопрос о принадлежности объекта недвижимости в связи с его преобразованием.

Так, многие собственники осуществляют реконструкцию недвижимости, в результате чего меняются как физические характеристики объекта (площадь, этажность), так и юридические (назначение, вид имущества). Кроме того, на практике возникают ситуации, когда объект недвижимости, принадлежащий одному лицу, подвергается реконструкции другим лицом, при отсутствии договорных отношений с собственником исходного объекта. Во всех этих случаях возникает проблема поиска критериев, позволяющих провести границу между изменением недвижимой вещи, не приводящим к утрате тождества, и таким её преобразованием, когда первоначальный объект исчезает и появляется новый.

В случае реконструкции объекта недвижимости по воле самого собственника возникает вопрос о правовом основании признания права собственности на преобразованный объект. Если же утрата недвижимой вещью тождества является результатом действий другого лица, необходимо решить вопрос о принадлежности новой вещи. Несомненно, что от ответа на эти вопросы в конечном итоге зависит судьба виндикационного притязания в отношении преобразованной недвижимости.

В Градостроительном кодексе РФ «реконструкция» определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженер-

но-технического обеспечения (ст. 1) . Относя все указанные действия к изменению существующего объекта недвижимости (реконструкции), законодатель не определяет последствия такого изменения с точки зрения сохранения тождества вещи. В связи с очевидным пробелом в нормативном регулировании данного вопроса суды выносят решения по спорам, возникающим из-за реконструкции, опираясь на свои собственные представления о последствиях преобразования объекта недвижимости. Так, в одних случаях арбитражные суды придерживаются мнения, что любое изменение, охватываемое понятием реконструкции, приводит к созданию нового объекта недвижимости . В других же, наоборот, полагают, что в результате реконструкции не происходит возникновения новой недвижимости. Но всё же в большинстве дел судебные решения принимаются с учетом характера изменения объекта в процессе реконструкции.

Однако и здесь трудно говорить о каком-либо единообразии: для одних судебных органов изменение этажности сооружения (например, возведение дополнительного этажа) является основанием для вывода о прекращении права на реконструированный объект , для других - недостаточно для решения об утрате недвижимой вещью тождества . В то же время изменение площади или назначения объекта недвижимости, как правило, оценивается арбитражными судами как исчезновение первоначального объекта с прекращением права собственности на него .

Практика судов общей юрисдикции в этом вопросе также не отличается определенностью. Президиум Верховного Суда РФ, рассматривая вопрос о правомерности требований регистрирующих органов к гражданам о государственной регистрации права собственности на возведенные в установленном порядке пристройки, надстройки жилых домов, разъяснил, что в результате реконструкции возникает новый объект недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации в связи с изменением его размеров, планировки, площади . Исходя из данного разъяснения возможен вывод, что всякое изменение недвижимости приводит к утрате её тождества, что далеко небесспорно. Представляется, что позиция Верховного

Суда по вопросу о последствиях реконструкции требует более глубокого и развернутого обоснования.

Сознавая актуальность и практическую значимость решения данного вопроса, некоторые цивилисты предпринимают попытки поиска критериев, позволяющих определить, в каких случаях изменения недвижимости не влияют на её тождество, а в каких - приводят к исчезновению вещи и появлению нового объекта. В частности, М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают, что правовая оценка строительных работ зависит от их результата: происходит либо прекращение права на объект недвижимости и создание нового либо изменение объекта не приводит к прекращению права на него . А поскольку после осуществления строительных работ учетные параметры здания и помещения меняются, необходимо отражение этих изменений в ЕГРП. Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее по тексту - Правила) предусматривают возможность внесения изменений, не связанных с существенным изменением объекта, в частности при незначительной реконструкции объекта недвижимости. Но «незначительность» реконструкции понимается регистрирующими органами в различных регионах по-разному .

В связи с этим авторы предлагают использовать в качестве критерия установление факта создания нового объекта или изменение существующего. Установление этого факта связывается с удостоверением изменений органом технической инвентаризации, что, в свою очередь, является основанием внесения записей в ЕГРП. В то же время вид записи (характер регистрационного действия) предопределяется тем, был ли в результате строительных работ создан новый объект или только изменились характеристики существующей недвижимости. Создание нового объекта по сути отождествляется авторами с существенной реконструкцией; незначительная реконструкция приравнивается к изменению объекта, которое не требует погашения записи о праве собственности на данный объект и внесения записи о праве собственности на новый объект недвижимости .

Следует согласиться с М.Г. Пискуновой и Е.А. Киндеевой в оценке возможных по-

следствий реконструкции: действительно,

они могут выражаться как в утрате тождества первоначальным объектом недвижимости, так и в изменении его характеристик, не влияющих на тождество. Однако предлагаемый ими критерий не позволяет решить существующую проблему, поскольку основан на использовании оценочного понятия «значительная» или «незначительная реконструкция», которое само нуждается в предварительном толковании и установлении тех или иных критериев, позволяющих оценить характер реконструкции. Не случайно авторы отмечают отсутствие единства правоприменительной практики при определении степени значительности или незначительности реконструкции.

Видимо, осознав неудачность использованного в Правилах оценочного понятия, сравнительно недавно законодатель внес изменения в п. 67 Правил: понятие «незначительная реконструкция» было заменено на исчерпывающий перечень сведений об изменениях объекта недвижимости, которые не являются существенными. В настоящее время к ним относится изменение недвижимости в связи с реконструкцией и перепланировкой без изменения внешних границ объекта, а также изменение назначения объекта . Такой вариант решения вопроса о тождестве объекта недвижимости, когда оно сохраняется при неизменности внешних границ объекта, можно встретить и в юридической литературе. Так, Е. О. Трубачев, исследуя особенности нежилых помещений, приходит к выводу, что «любые перепланировки и изменения в пределах пространственных границ нежилых помещений не изменяют пространственной составляющей, которая и индивидуализирует помещение» .

Индивидуализация недвижимого имущества (кроме недвижимости «по закону») обеспечивается прежде всего за счет фиксации его пространственных границ. Так, в соответствии с Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подраздел об объекте недвижимости вносятся сведения о наименовании объекта, его местоположении, назначении, площади (п. 24 Правил, Приложение № 1 к Правилам). Именно местонахождение объекта, его адрес выступают

основным признаком, позволяющим отличать один объект недвижимости от другого . Стационарность недвижимости, неизменность её местоположения в силу привязки к земле создают возможность для кадастрового учета и учета прав на объекты недвижимости, а также сделок с ними. Следовательно, изменение внешних границ объекта в связи с реконструкцией (что проявляется в изменении общей площади здания, сооружения, в том числе за счет пристройки, надстройки), а также изменение его местоположения на земле следует рассматривать как исчезновение первоначального объекта и появление нового .

Это правило применимо и к помещениям (жилым и нежилым): перепланировка, переоборудование помещений предполагают изменение внутренней конфигурации (снос перегородки между комнатами, перенос дверных проемов и т. п.), но не изменяют местоположение квартиры внутри другого объекта недвижимости - многоквартирного дома или другого здания. Тогда как при соединении двух квартир или нежилых помещений в одно помещение происходит изменение внешних границ объекта недвижимости, что приводит к исчезновению первоначальных объектов и требует отражения в ЕГРП посредством погашения записи о праве собственности на исходные объекты и внесения записи о новой недвижимости. Таким образом, при решении споров, связанных с изменением недвижимого имущества в результате реконструкции, переоборудования, перепланировки или ремонтных работ, следует учитывать предложенный критерий неизменности внешних границ объекта недвижимости.

Что касается второго указанного в п. 67 Правил случая - изменения назначения объекта недвижимости, оценка этого изменения как несущественного, не требующего внесения записи о новом объекте, не в полной мере учитывает последствия подобного преобразования недвижимости. С одной стороны, при изменении назначения (например, переводе жилого помещения в нежилое) недвижимая вещь физически остается неизменной и существует в прежних пространственных границах. Но с другой стороны, меняются юридические характеристики объекта, изменяется его правовой режим. Как верно отме-

чает В.А. Лапач: «по завершении перевода жилого помещения в нежилое право собственности на жилое помещение не существует в том виде, в котором оно первоначально сформировалось в связи с глубоким изменением юридического режима объекта права, даже если по физическим свойствам оно остается прежним» . В связи с этим, по мнению автора, возникает концептуальная проблема, так как перевод (изменение назначения) не указан в законодательстве в качестве ни основания прекращения, ни возникновения права собственности. Всё это требует поиска нормативных решений, которые позволили бы упростить возникающие при изменении назначения помещения проблемы .

Нельзя не согласиться с В.А. Лапачем, что решение проблемы тождества недвижимости в связи с изменением её назначения, а точнее, указание на критерии, позволяющие определить наличие или утрату тождества, необходимо на законодательном уровне. И, думается, оно должно быть иным, чем закрепленный в Правилах ведения ЕГРП вариант. Ведь индивидуализация недвижимого имущества достигается не только за счет выявления и описания его физических характеристик (этажность, площадь застройки, год строительства, процент износа, конструктивные элементы зданий и сооружений) , но и за счет юридических признаков (кадастровый номер, назначение, отнесение к объектам культурного или исторического наследия) .

Наконец, следует принять во внимание, что функциональное назначение недвижимой вещи влияет на её правовой режим, в частности, режим эксплуатации, сохранения и распоряжения. Известно, что в силу предназначенности жилых помещений для проживания правомочия собственников и нанимателей имеют больше ограничений и в большей степени подвержены публичному контролю, чем аналогичные права владельцев нежилых объектов. А в отношении недвижимости, признанной объектом культурного наследия или историческим памятником, законных ограничений ещё больше .

Таким образом, несмотря на то, что при изменении назначения недвижимости естественные свойства не меняются, происходит юридическое преобразование объекта: на-

пример, вместо ранее существовавшего жилого помещения появляется другой объект -нежилое помещение, что с точки зрения юридических последствий равнозначно физической гибели объекта недвижимости. Такой подход, воплощенный в некоторых судебных решениях , следует признать единственно верным и нуждающимся в нормативном закреплении .

Законодательного решения требует ещё один вопрос - о принадлежности вновь возникшего объекта. Как уже отмечалось, в законе отсутствуют нормы, которые непосредственно регламентировали бы последствия преобразования объектов недвижимости, в результате чего появилась практика применения имеющихся норм о приобретении права собственности на недвижимость по аналогии. В частности, собственники, осуществившие реконструкцию здания или сооружения, в результате которой возник новый объект, нетождественный первоначальному,

предъявляют иски о признании права собственности на результат реконструкции на основании ст. 222 ГК РФ. При этом многие суды не только признают возможность подобных исков, но непосредственно ссылаются в решениях о признании права собственности на нормы о самовольной постройке .

Тем не менее практику распространения норм о самовольной постройке на случаи реконструкции уже существующей недвижимости нельзя назвать устоявшейся: встречаются судебные решения об отказе в иске в связи с тем, что реконструкция здания не является созданием недвижимого имущества, следовательно, отсутствуют основания для признания спорного объекта самовольной постройкой . В этом случае арбитражные суды исходят из буквального толкования правил ст. 222 ГК, полагая, что реконструкция недвижимости и создание объекта - нетождественные понятия; объект, претерпевший архитектурно-строительные изменения, не может являться самовольной постройкой, права на которые могут быть легализованы в порядке ст. 222 ГК РФ .

Нормы указанной статьи предусматривают возможность приобретения права собственности на объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для строительства, либо с нарушением по-

рядка ведения строительной деятельности (отсутствие разрешения на строительство, существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Учитывая цели введения данных правил - определение правовой судьбы объекта недвижимости, появившегося в результате не соответствующей закону строительной деятельности, что не позволяет осуществить ввод постройки в эксплуатацию, - следует признать, что ст. 222 ГК распространяется лишь на случаи первоначального создания рукотворной недвижимости и не охватывают последующее преобразование зданий и сооружений.

В этом смысле соответствующим закону является выраженная в одном из решений Федерального арбитражного суда ЗападноСибирского округа по иску о признании права собственности на результат реконструкции позиция: «из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости (курсив мой. - С.К.) в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель» .

В то же время очевидна причина появления в судебно-арбитражной практике другого подхода, распространяющего действие норм о самовольной постройке на случаи реконструкции ранее созданного объекта недвижимости. Имеющийся пробел в правовом регулировании последствий преобразования недвижимого имущества вынуждает суды применять правила, изначально рассчитанные на регламентацию совершенно другой ситуации. Такой «выход» из положения нельзя признать удачным ни с теоретической точки зрения (невозможность расширительного толкования норм о самовольной постройке), ни с точки зрения практических последствий. Ведь истцу, намеренному получить решение суда о признании права собственности, необходимо представить доказательства наличия права собственности или

иного вещного права на земельный участок, а также доказать отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц в случае сохранения постройки. При отсутствии таких доказательств, т. е. при отсутствии условий для признания права собственности, самовольная постройка не становится объектом права собственности и подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК). Получается, что недоказанность указанных фактов должна с необходимостью приводить к сносу преобразованного объекта недвижимости, что явно не соответствует намерениям истца и последствиям нарушения законодательства при осуществлении реконструкции здания или сооружения, тем более если при его строительстве (первоначальном возведении) все необходимые требования были соблюдены.

Таким образом, единственно возможное решение данного вопроса связано с ликвидацией обнаружившегося пробела в законодательстве посредством введения нормы, регламентирующей последствия «самовольной» реконструкции уже существующего объекта недвижимости. К сожалению, разработчики Концепции совершенствования гражданского законодательства, усматривая необходимость внесения изменений в ст. 222 ГК , не предлагают каких-либо вариантов решения обозначенной проблемы. Между тем вполне логично было бы введение правила, определяющего условия признания права на созданный в результате реконструкции объект недвижимости, одновременно с изменением норм ст. 222 ГК .

1. Б. 41, 1. 7.

2. См., напр., ст. 573-574 ФГК, ст. 971, 973 ГК Квебека, ст. 132 Закона о вещном праве Эстонии, ст. 960-967 ГК Латвии.

3. Ранее предложения о приобретении права собственности на результат естественного приращения недвижимости содержались в ст. 769-772 проекта Гражданского уложения, в настоящее время - в Концепции развития гражданского законодательства о вещных правах, где предлагается дополнить главу о приобретении права собственности нормой о том, что собственником естественного приращения прибрежного земельного участка становится собственник участка, площадь которого увеличилась вследствие намыва (наноса) грунта, отрыва части грунта или изменения русла реки (п. 3.10 проекта Концепции

развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 132).

4. Следует отметить, что возможность появления нового объекта в случае реконструкции прямо признается разработчиками концепции совершенствования законодательства о вещном праве, но лишь в отношении одного из видов недвижимости - помещения. В связи с возникновением нового помещения право собственности на него возникает с момента государственной регистрации этого права, а право собственности на прежние помещения прекращается (п. 3.14 Концепции). К сожалению, авторы предложений по совершенствованию Гражданского кодекса не распространили данное правило на ситуацию реконструкции здания или сооружения в целом, а также не определили, когда реконструкция недвижимости приводит к появлению нового объекта.

2005. - № 1. - Ст. 16.

6. См., напр.: Постановление ФАС Поволжского округа от 26 янв. 2006 г. по делу № А55-2046/04-35 // СПС «КонсультантПлюс».

7. См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 20 ноября 2007 г. № А06-924/2-9/06; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01 ноября 1999 г. № Ф08-2316/1999 // СПС «КонсультантПлюс».

8. См.: Постановление ФАС Уральского округа от 10 янв. 2007 г. № Ф09-11594/06/С6 // СПС «КонсультантПлюс».

9. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05 июня 2006 г. № Ф04-3290/2006; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07 июня 2005 г. № Ф04-2506/2005; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02 ноября 2001 г. № А38-9/168-01 // СПС «КонсультантПлюс».

10. См.: Киминчижи Е. Н. Самовольная реконструкция объектов жилищного фонда // Семейное и жилищное право. - 2008. - № 3. - С. 24.

11. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Реконструкция и перепланировка: особенности регистрации и технического учета // СПС «Кон-сультантПлюс».

12. Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

13. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Реконструкция и перепланировка: особенности регистрации и технического учета // СПС «Кон-сультантПлюс».

14. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Там же.

15. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений в Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 ноября 2006 г. № 710 // СЗ РФ. - 2006. - № 48. - Ст. 5038.

16. Трубачев Е. О. Нежилое помещение как единство материальной и пространственной составляющих // Актуальные проблемы укрепления российской государственности: сб. статей. - Ч. 39 / ред. Б. Л. Хаскельберг,

B. М. Лебедев, Г. Л. Осокина. - Томск, 2008.

С. 50-51; Его же. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект) : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Томск, 2009. - С. 9.

17. Как указывал К.П. Победоносцев, «. недвижимое (имущество), привязанное к земле, по природе своей сохраняет своё местоположение» (см.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.

М. : Статут, 2004. - С. 91).

18. В связи с этим вызывает недоумение утверждение С.А. Степанова, который полагает, что при разборке бревенчатого строения и новой сборке вторично «появляется» новый объект недвижимости либо первоначальный объект продолжает свое юридическое существование, даже отсутствуя физически (см.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М. : Статут, 2004. -

C. 49). В данном случае при возведении строения на прежнем месте в прежних пространственных границах тождество с первоначальным объектом сохраняется, и потому говорить о появлении нового объекта нельзя. Если же строение возводят с отступлением от прежних границ, например, на другом земельном участке или с изменением первоначальной площади, решение будет противоположным - прежний объект исчезает и появляется новая недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации.

19. См.: Лапач В. А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. - 2006. - № 8. - С. 22.

20. Лапач В. А. Указ. соч.

21. Пункт 18 Правил ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сент. 2006 г. № 268 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2006. - № 44.

22. См. раздел III Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

23. См. ст. 47-56 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 78-ФЗ // СЗ РФ. - 2002. - № 26.

24. См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02 ноября 2001 г. № А38-9/168-01; Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 20 января 2000 г. № Ф04/199-948/А45/99; Постановление ФАС Московского округа от 06 апреля 2006 г., 30 апреля 2006 г. № КГ-А40/2852-06-П // СПС «КонсультантПлюс».

25. Мнение о непосредственном влиянии назначения объекта на его тождество высказывается и другими авторами. Так, К.И. Скловский полагает, что изменение назначения приводит к утрате объектом идентичности, хотя и не приводит каких-либо аргументов в обоснование этого утверждения (см.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. - 4-е изд., перераб., доп. - М. : Статут, 2008. - С. 908).

26. См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 марта 2007 г. № А43-3346/2006-17-47; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02 июня 2008 г. № А33-13217/07-Ф02-2233/08; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31 июля 2007 г. № Ф03-А73/07-11705; Постановление ФАС Московского округа от 24 июля 2008 г. № КГ-А40/6263-08; Постановление ФАС Московского округа от 24 июля 2007 г. № КГ-А40/6889-07; Постановление ФАС Поволжского округа от 19 февраля 2008 г. по делу № А493002/2007; Постановление ФАС Поволжского округа от 20 августа 2007 г. по делу № А55-17297/06; Постановление ФАС Поволжского округа от 10 июля 2007 г. по делу № А55-18533/2006-15 // СПС «КонсультантПлюс».

27. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирско-

го округа от 11 авг. 2008 г. № Ф04-4965/2008 (9784-А27-44); Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 26 мая 2008 г. № Ф04-3227/2008 (5528-А45-38); Постановление

ФАС Западно-Сибирского округа от 29 ноября 2007 г. № Ф04-7406/2007 (39499-А45-39) // СПС «КонсультантПлюс».

28. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 авг. 2008 г. № Ф04-4965/2008 (9784-А27-44) // СПС «КонсультантПлюс».

29. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 авг. 2008 г. № Ф04-4965/2008 (9784-А27-44) // СПС «КонсультантПлюс».

30. См.: п. 3.6 проекта Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2009. -№ 4. - С. 130-131.

31. Критика существующего в судебной практике подхода к последствиям самовольной реконструкции и предложения по решению проблемы содержится в статье: Малета С.В., Малета С.Е. Последствия самовольной реконструкции объектов недвижимости // Российская юстиция. - 2005. - № 7. - С. 45-47.

В статье анализируются положения действующего жилищного законодательства, посвященные изменению функционального назначения помещений, расположенных в многоквартирных домах. Констатируется, что до настоящего времени указанное действие с помещениями вызывает многочисленные практические затруднения, равно как и иные строительные действия, обычно сопровождающие такую смену (реконструкция, переустройство, перепланировка и т.п.). По результатам проведенного анализа делается вывод о необходимости изменения действующего законодательства в рассмотренной сфере общественных отношений.

Проблема, вынесенная в заглавие настоящей статьи, бесспорно, не нова. Уже давно никого не удивляют появившиеся на месте квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, офисы, парикмахерские, магазины со входом "через балкон". В то же время при всей кажущейся неактуальности выбранной проблематики необходимо констатировать, что проблемы, возникающие при изменении функционального назначения помещения в многоквартирном доме, не находят своего решения на уровне как доктрины, так и правоприменительной практики.

Впервые рассматриваемый вопрос получил достаточно подробную регламентацию с принятием нового ЖК РФ. Глава 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" установила условия и порядок осуществления действий по переводу помещения из одной категории в другую, порядок отказа в таком переводе. Тем не менее ряд вопросов остался за пределами правового поля и сегодня вызывает определенные трудности на практике.

Отметим, что ранее действовавший ЖК РСФСР уделял переводу жилых помещений в нежилые несравнимо меньше внимания и содержал всего одну статью, посвященную данному вопросу, не упоминая о переводе нежилых помещений в жилые вовсе. Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые был существенно ограничен: допускался "в исключительных случаях" и осуществлялся по решению уполномоченных органов. Более того, прежнее жилищное законодательство вообще не допускало возможности перевода жилых помещений индивидуального жилищного фонда.

Перед тем как детально рассмотреть интересующее нас понятие - "изменение функционального назначения" помещения, нельзя не обратить внимание в целом на отсутствие определенности в вопросе: а что же из себя представляют действия, связанные с изменением конкретного помещения, понятиями которых оперирует действующее законодательство. Так, отсутствует должная ясность в том, что следует понимать под реконструкцией, переустройством, перепланировкой, переоборудованием и т.п., какие конкретно действия субъектов их образуют.

Анализ судебной практики по делам, связанным с изменением помещений в многоквартирных домах, наглядно демонстрирует, что суды испытывают определенные затруднения в квалификации строительных действий, осуществленных в помещении, зачастую смешивая как сами понятия "реконструкции-перепланировки-переустройства", так и процедуры проведения таких работ.

Так, по одному из дел Н. обратился в суд с иском к администрации о сохранении помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, в переустроенном и перепланированном состоянии, что выразилось в пристройке и в последующем оборудовании парикмахерской в данной квартире. Решением Ленинского районного суда г. Омска данное требование удовлетворено. Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда указанное решение отменено, в удовлетворении иска Н. отказано, поскольку фактически истцом произведены реконструкция и перепланировка жилого помещения, соответственно, для производства переустройства (перепланировки) помещения с присоединением общего имущества должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, несмотря на правильно занятую областным судом позицию, нельзя не заметить смешение вышестоящим судом (равно как и судом первой инстанции, чей судебный акт отменен) понятий, связанных с изменением объекта недвижимости.

Отметим, что еще в 2008 г. в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г. высшая судебная инстанция, обращая внимание на данную проблему, отметила, что "реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ", и далее привела нормативно закрепленные определения данных понятий, которые объективно не позволяют их отграничить.

Вернемся к гл. 3 ЖК РФ, регулирующей интересующее нас изменение функционального назначения помещения. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник такого помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет пакет документов, сравнимый с пакетом, предоставляемым собственником для осуществления переустройства и (или) перепланировки помещения, где добавляются еще план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения) и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Таким образом, ЖК РФ императивно закрепил, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот осуществляется органом местного самоуправления на основании принятого им по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов решения о переводе помещения (ч. ч. 1, 4 ст. 23 ЖК РФ). Как следствие, в отсутствие такого разрешения смена функционального назначения помещения, осуществленная собственником, должна признаваться самовольной.

В доктрине высказано мнение, что в основу перевода жилых помещений в нежилые "положена идея ограничения прав собственника жилого помещения на изменение назначения его использования посредством установления разрешительного порядка". По мнению И.Д. Кузьминой, "установление режима такой несвободы для собственника в отношении принадлежащего ему имущества не оправдано характером действия, которое намерен произвести собственник. На данной стадии он лишь решается отказаться от использования своего жилого помещения по прежнему назначению и не приступает к какой-либо иной деятельности, связанной с использованием этого объекта".

И.Д. Кузьмина обоснованно обращает внимание на то, что для принуждения собственника к продолжению использования жилого помещения для проживания граждан нет никаких правовых средств. Такая позиция в полной мере согласуется и с провозглашенными принципами приоритета частной собственности, недопущения необоснованного ограничения прав собственника, предоставления ему максимально допустимой свободы.

Вместе с тем, как представляется, установление разрешительного порядка изменения функционального назначения помещения обусловлено в первую очередь особой связью конкретного помещения и здания, в котором оно находится, и необходимостью охраны прав и интересов третьих лиц, которые могут быть нарушены в результате такой смены. Нельзя отрицать тот факт, что, например, устройство в соседней квартире магазина, работающего круглосуточно, причиняет определенные неудобства собственникам смежных с таким объектом помещений.

Так, по одному из дел собственник квартиры на первом этаже многоквартирного дома, возражая против удовлетворения требований другого собственника (своего соседа) о признании незаконным решения администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, указывал, что не согласен с таким переводом, поскольку рядом с его квартирой будет находиться офис, в результате пробивки дверного вместо оконного проема будет нарушена конструкция дома, около его окна будет оборудована парковка для автомобилей, все время будет шум, в результате чего будут нарушены его права и законные интересы.

В другом деле собственник квартиры, расположенной уже над переведенной в нежилое помещение квартирой, указывал, что под окном его квартиры обустроена входная группа в магазин "Хозтовары", которая примыкает к несущим конструкциям дома, крыша находится на уровне подоконника, что делает квартиру более доступной для преступного проникновения, кроме того, крыша усиливает шум дождя за окном и задерживает снег, чем созданы дополнительные неудобства, т.е. нарушены его права.

При этом, с одной стороны, ст. 22 ЖК РФ содержит условия, при которых допускается перевод помещения из одной категории в другую (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ также содержит общие требования к соблюдению законодательства при использовании помещения после его перевода), а с другой стороны, в случае отмены разрешительного порядка осуществления рассматриваемого действия кто и на каком этапе проконтролирует соблюдение собственником, принявшим соответствующее решение, указанных условий и требований? Можно, конечно, исходить из добросовестности такого собственника, что презюмируется в современном гражданском праве, однако в любом случае говорить об отмене разрешительного порядка смены назначения помещений сегодня явно преждевременно.

Кроме того, следует согласиться и с тем, что любой здравомыслящий собственник не просто так принимает решение о смене функционального назначения помещения, а делает это именно с целью использования последнего по новому назначению. В этой связи перевод помещения из одной категории в другую в подавляющем большинстве случаев осуществляется собственником в совокупности с иными действиями, изменяющими фактические характеристики помещения (переустройство, перепланировка, реконструкция), которые необходимы уже для его использования по новому назначению. Видимо, по этой причине разрешение о переводе жилого помещения в нежилое помещение выступает основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки (ч. 8 ст. 23 ЖК РФ).

Между тем, если для использования жилого помещения в качестве нежилого требуется проведение его реконструкции, что имеет место в большинстве случаев, возникают дополнительные трудности. Поскольку ч. 8 ст. 23 ЖК РФ предусматривает проведение "иных работ" в отношении переводимого помещения, следует ответить на вопрос: необходимо ли в случае перевода помещения, сопровождающегося его реконструкцией, получать еще и разрешение на строительство либо достаточно решения о переводе жилого помещения в нежилое?

Судебно-арбитражная практика исходит из необходимости соблюдения в таких ситуациях требований Градостроительного кодекса РФ к реконструкции объектов капитального строительства, т.е. необходимости получения разрешения на реконструкцию части объекта капитального строительства и в дальнейшем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <9>. При этом вывод судов достаточно категоричен: решение о переводе жилого помещения в нежилое не может являться основанием для реконструкции и заменять собой разрешение на строительство.

Бесспорно, позиция, занимаемая судами, основана на верном толковании норм ЖК РФ и ГрК РФ. В то же время на практике это вызывает дополнительные трудности, связанные со сложностью разграничения понятий "реконструкция", "переустройство", "перепланировка" помещений.

Главные практические сложности состоят в том, что пакет документов, представляемых для получения решения о переводе помещения, решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, разрешения на реконструкцию части объекта капитального строительства, различен. И если в первых двух случаях данные документы фактически идентичны (ч. 2 ст. 23, ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), а потому, видимо, в случае получения решения о переводе помещения и не требуется получение решения о согласовании в отношении такого помещения действий по его переустройству (перепланировке), то в случае получения разрешения на реконструкцию перечень представляемых документов отличается существенно (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

При этом отличается не только пакет документов, но и орган, в который данные документы необходимо представить (ч. 1 ст. 23, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ и ч. 6 ст. 51 ГрК РФ).

Указанное в совокупности с конкретными практическими ситуациями, описанными выше, свидетельствует о необходимости поиска иного решения рассматриваемой проблемы, отличного от закрепленного в действующем законодательстве. Так, полагаем целесообразным объединить все действия по преобразованию помещений в многоквартирных домах, осуществляемые в разрешительном порядке, в едином разделе ЖК РФ. Предлагаемый единый подход к таким действиям, бесспорно, позволит стабилизировать правоприменительную практику в рассматриваемой сфере общественных отношений.

Практическое преимущество такого подхода состоит в том, что при переквалификации действий по изменению объекта недвижимости, выявившейся в дальнейшем в ходе осуществления работ (например, в помещении фактически осуществлена реконструкция, а не перепланировка), такие действия не будут автоматически попадать в категорию самовольных.

В свете изложенного положения действующего ЖК РФ относительно переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (гл. 4) нуждаются в серьезной переработке и не могут быть ограничены лишь корректировкой указанных понятий, как обычно предлагается в теории.

Необходимо выделить в целом действия по изменению помещений, что будет включать в себя весь комплекс работ, осуществляемых в ходе реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения. Перечень таких работ должен быть единым, разработан на федеральном уровне с применением наук архитектурного и гражданского строительства и не может быть привязан к данным технического паспорта, как указано в ст. 25 ЖК РФ. Соответственно, работы, не поименованные в данном перечне, могут выполняться собственником по своему усмотрению, что в полной мере соответствует содержанию самого "сильного" вещного права - права собственности. Как следствие, о самовольности таких действий не может идти и речи.

В этой связи гл. 4 ЖК РФ должна быть названа: "Изменение жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах". С учетом данного названия и приведенных выводов должно быть скорректировано и содержание данной главы.

Что касается изменения функционального назначения помещения, то для обеспечения гарантий изложенного ст. 22 ЖК РФ также нуждается в редактировании путем указания на то, что "использование переводимого помещения по новому назначению допускается после проведения работ по изменению помещения, обеспечивающих соблюдение условий, предусмотренных настоящей статьей, в порядке, установленном главой 4 Кодекса".

Соответственно в ст. 23 ЖК РФ понятия "переустройство и (или) перепланировка" целесообразно заменить на "изменение" помещения, что позволит распространить действие изложенного в указанной статье порядка и на случаи перевода помещения, сопровождающегося его реконструкцией, устранив имеющие место на практике затруднения, связанные с разграничением рассматриваемых понятий.

(Бетхер В.А., Невзгодина Е.Л.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2017, N 1)

Заказ документов БТИ от 5 000 рублей.

Остальные расценки, на оказываемые нами виды услуг, в разделе "Цены"

Перепрофилирование помещений – обычная практика на рынке недвижимости Москвы. Гипермаркет открывается на месте пустующих мастерских, отделение банка въезжает в заброшенный склад, офис появляется вместо парикмахерской.

Одно дело, когда вместо одного магазина открылся другой, но если изменилось назначение помещения, такая процедура потребует согласования в городской администрации.

Что такое профиль помещения?

Понятие функционального назначения закреплено постановлением правительства РФ № 219 от 18 февраля 1998 года. Согласно этому законодательному акту, в Едином государственном реестре прав должно указываться назначение объекта. Оно может быть торговым, административным, культурно-бытовым, производственным, складским.

Чтобы узнать профиль недвижимости, собственнику достаточно обратиться в БТИ. Арендатору в этом случае потребуется оформленное согласие собственника. По запросу БТИ выдает экспликацию здания с указанием профиля расположенных в нем помещений.

Как изменить целевое назначение нежилого помещения

Как осуществляется изменение функционального назначения нежилого помещения? На практике с этой процедурой зачастую связана необходимость капитального переоборудования объекта.

Для гостиниц, ресторанов, оздоровительных центров существуют определенные санитарные и эксплуатационные нормы, и, например, пустующий производственный цех не может соответствовать им без перепланировки.

Для этого разрабатывается проектная документация. Проект должен пройти согласование в следующих уполномоченных организациях:

  • Архитектурно-планировочное управление;
  • Роспотребнадзор;
  • Пожнадзор;
  • Москомнаследия.

Точный перечень организаций зависит от конкретного случая.

Изменение целевого назначения нежилого помещения в Москве

Если проектная документация согласована, к проекту заявитель прилагает следующий пакет документов:

  • договор аренды либо документы, подтверждающие собственность;
  • техпаспорт, экспликацию и поэтажный план;
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей;
  • справку о техническом состоянии недвижимости и инвентарной стоимости.

Эти документы подаются в Департамент потребительского рынка и услуг. Решение о перепрофилировании или отказе принимается Префектурой округа.

Перепрофилирование нежилого помещения

Если вас интересует вопрос, как изменить функциональное назначение нежилого помещения в Москве, обращайтесь в нашу компанию!

Работаем по всем административным округам города.

Оказываем услуги по смене профиля, переводу квартир из жилого фонда в нежилой, согласованию проектной документации.

Цена наших услуг – это сэкономленные время и силы заказчика, а также гарантия успешного преодоления всех бюрократических препятствий.

Звоните нам или связывайтесь через онлайн-форму на сайте!

Нежилое помещение – это строение, которое не предназначено для проживания людей. Хоть в законодательстве Российской Федерации и отсутствует понятие этого объекта, в нем закреплены основные признаки, по которым можно его идентифицировать.

Итак, согласно ст. 15 ЖК РФ для нежилого помещения характерно следующее:

Что же это такое «помещение свободного назначения»? Данное понятие используется в коммерческом сленге. Ни в одном законе, ни в одном официальном документе вы его не встретите. В рекламных объявлениях встречается очень часто. Под ним понимают небольшие здания или их части, которые не предназначены для проживания. Их цель является обустройство кафе, или магазина, или офиса, или склада и так далее.

Важно! Главное чтоб в регистрационных документах была отметка, что помещение относится к нежилому фонду.

Таким статусом рекламодатель желает донести до потенциальных клиентов, что цель помещения не определена в связи с чем, у последних возникает большая свобода в его эксплуатации. Вариантов использовать помещение свободного назначения предостаточно. Однако считать их универсальными не стоит.

Как дело дойдет до конкретной цели, всплывет масса нюансов, требующих перепланировку, дополнительных согласований, переоформления документов.

Что является изменением целевой эксплуатации?

Нежилое помещение предназначено для социальных, торговых, административных, культурных, образовательных и иных целей. Главное табу – это запрет проживать в нем.

Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, проживание, и является использованием не по назначению. Есть и другой вид использования не по назначению. Это случаи, когда собственником арендуемого имущества указывается в договоре о целевом использовании.

В случае если по договору арендатор брал сооружения под склад, а обустроил там салон красоты, то данная эксплуатация будет также квалифицирована как не по назначению. Конкретной статьи, которая бы устанавливала предел и ответственность за его использование не по назначению, как в УК РФ, так и в КоАП РФ нет. Единственным препятствием к эксплуатации не по назначению являются конкретные требования, предъявляемые к каждому виду нежилого здания.

Данные требования детализированы в ГОСТах и Сводах правил. Например, «Вентиляция в нежилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования здания», «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования»; «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

Понятия прямого и функционального использования

Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.

Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.

Важно! С одной стороны, такое планирование препятствует хаотичному развитию торговых точек, и регулирует конкуренцию. С другой стороны, нежилой объект получает ярлык, а с ним жесткое ограничение его дальнейшего использования, что уменьшает спрос на него в разы.

Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.

В данном случае, кухня должна соответствовать всем требованиям законодательства. Например, быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой. Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений. Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.

Алгоритм: как можно поменять?

Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять.

Запомните! Согласно действующему законодательству право смены целевого назначения нежилого помещения обладает только собственник и его доверенное лицо. Устно такая операция не осуществляется.

Для замены назначения необходимо следующее.

  1. Раздобыть техническое заключение о состоянии несущих стен. Оно выдается БТИ.
  2. Заказать новый проект, согласно задуманной перепланировке. Его нужно заказывать в аккредитованной фирме. Иначе потом будут проблемы.
  3. Полученный проект согласовать со всеми коммунальными и иными службами (энергоснабжающей организацией, водоканалом, газоснабжающей фирмой, СЭС, МЧС и пр.).
  4. С собранным пакетом согласований подать заявление в межведомственную комиссию при горисполкоме.
  5. После одобрения комиссией ваших документов, можно приступать к работам. Строительные работы должны быть осуществлены строго в соответствие с проектом.
  6. Пригласить работника БТИ для оформления технического паспорта, согласно новым изменениям.
  7. Обратиться с заявлением в кадастровую палату, для замены паспорта.
  8. Далее дорога в ЕГРП. Заявление, старое свидетельство о праве собственности, новый кадастровый и технический паспорт, все это нужно представить для получения нового свидетельства.

  • Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно. Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам. Тем более, что изменить назначение помещения более чем реально.